Kapitalanlage Fertighaus

Die Jahre, in denen das Fertighaus die Billig- oder Schmalspurvariante eines Massivhauses war, sind seit Langem vorbei. Heutzutage steht die Fertigbauweise einem aus Steinen gemauerten Haus in nichts mehr nach; weder in der Qualität noch im architektonischen Ideenreichtum. Alle Bauteile werden in ganz unterschiedlichen Qualitäten maschinell vorgefertigt. Die mehrere Jahrzehnte lange Entwicklung im Fertighausbau ganz allgemein ist fortschrittlich, innovativ und ideenreich gleichermaßen. Im Grunde genommen sieht der unbeteiligte Außenstehende in der heutigen Zeit gar nicht mehr, vor welchem Haustyp er gerade steht. In einer Wohnsiedlung ist nicht erkennbar, welches der Eigenheime selbstgebaut oder als Fertighaus auf der Baustelle innerhalb einer Woche aufgebaut, in dem Sinne montiert worden ist.

Qualität ist ausschlaggebend für Werterhalt und Wertsteigerung

Genau genommen wird auch das Haus in Fertigbauweise gebaut. Anstelle maschinell vorgefertigter Steine, beispielsweise der Marke YTONG aus dem Material Porenbeton, werden die industriell vorgefertigten Raum- und Gebäudewände zusammengefügt. So wird das Haus zwar nicht gemauert, aber ebenfalls gebaut. Die dabei verwendeten Materialien können ebenso hochwertig und langlebig sein wie zum Beispiel ein Holsteiner Klinker. In Fertigbauweise lässt sich problemlos ein in vielerlei Hinsicht hochwertiges Holzhaus bauen, also aus den vorgefertigten Holzbauteilen zusammensetzen. Die Energieeffizienz hat in diesen Jahren eine deutlich größere Bedeutung als noch vor zwei, drei Jahrzehnten. Heutige Fertigbauhäuser sind der konventionellen Bauweise gegenüber in Bezug auf Ausstattung und Bautechnik mindestens gleichwertig, wenn nicht überlegen.

Wert entscheidet über Güte der Kapitalanlage

Entscheidend ist letztendlich, welcher Wert sich nach Fertigstellung des Eigenheims unterm Strich ergibt. Zu den unterschiedlichen Werten gehören der Verkehrswert, der Verkaufs- sowie der Beleihungswert. Die Immobilie wird vielfach als Betongold bezeichnet. Damit ist ihre Sicherheit, vergleichbar mit dem Material Beton, vor einem drohenden Wertverfall besonders in finanziellen Krisenzeiten angesprochen. Es ist hinreichend erwiesen, dass sich der Immobilienmarkt getrennt und unabhängig vom Finanz- und vom Geldmarkt entwickelt. Ob Inflation oder Deflation; die Immobilie überlebt in ihrem Bestand und in ihrer Wertbeständigkeit eins wie das andere. Normalerweise kann fest mit einer Wertsteigerung gerechnet werden, solange sich keine äußeren Umstände und Einflüsse negativ auf den örtlichen Immobilienmarkt auswirken. Vor diesem Hintergrund lässt sich dauerhaft jeder Immobilienwert zumindest erhalten, in der Regel aber auch steigern. Ausschlaggebend ist dabei, wie viel die Immobilie beim Hausbau mit ihrer Lage, ihrer Ausstattung und Einrichtung wert war, was sie den Bauherrn oder den Fertighauskäufer gekostet hat. Der ist ebenfalls ein Bauherr; denn er muss die vorgefertigten Bauteile zusammensetzen, und er muss den gesamten Innenausbau ebenfalls handwerklich erledigen lassen. Dieser Zeit- und Kostenaufwand lässt sich teilweise, in der Regel aber nicht vollständig durch Eigenleistung ersetzen.

Rentable Kapitalanlage zur Fremdnutzung durch ein oder mehrere Mietparteien

Jedes Haus eignet sich vom Grundsatz her als Kapitalanlage. Dabei kommt es weniger auf die Bauweise als vielmehr auf das Gesamtangebot Haus an. Mit einem Hausbau können die beiden Ziele Kapitalanlage und Altersvorsorge geradezu ideal miteinander kombiniert werden. Die Haussubstanz mit Mauerwerk, mit Dach und Dachgestühl sowie mit der technischen Ausstattung muss auf Langlebigkeit ausgerichtet sein. Schon bei der Planung in jungen Jahren muss berücksichtigt werden, dass in späteren Jahrzehnten eine barrieregerechte Hausmodernisierung ohne allzu große Umbauarbeiten möglich ist. Das mehrgeschossige Haus muss sich problemlos in zwei oder mehr abgetrennte Wohneinheiten aufteilen lassen. Leitungen für Heizung, Sanitär, Wasser, Elektrizität und Kommunikation müssen vorausschauend verlegt werden.

Haus als Kapitalanlage ein reines Rechenexempel

In aller Regel geht es zugunsten des Immobilienbesitzers auf. Den Einnahmen aus Vermietung & Verpachtung stehen die Ausgaben für den Schuldendienst mit Zinsen und Tilgung für das Hausbaudarlehen gegenüber. Der Staat fördert die Schaffung von Wohnraum sowie von Wohnungseigentum mit vielfältigen, langjährigen Steuervergünstigungen. Je höher der Immobilienwert ist, desto höher ist auch die jährliche Steuerabschreibung. Sie verringert rechnerisch die Höhe des zu versteuernden Einkommens; dadurch reduziert sich im Ergebnis die tatsächliche Steuerlast in Euro und Cent. Wenn bei dieser Rechnung mit Einnahmen, Ausgaben und Steuerersparnis ein Plus übrigbleibt, dann rentiert sich die Kapitalanlage. Sie wirft, wie es heißt, eine Rendite von … Prozent ab.

Immobilienwert mit direktem Einfluss auf Mieterlös

Die Höhe der Kaltmiete, die für das Haus als Kapitalanlage erwartet werden kann, wird auch vom Wert der Immobilie beeinflusst. Für ein hochmodernes, gepflegtes Haus findet der Vermieter erfahrungsgemäß „bessere“ Mieter als für eine eher heruntergekommene, renovierungsbedürftige Immobilie. Höhere Mieteinnahmen wirken sich positiv auf die Rentabilität der Kapitalanlage aus. Der Überschuss aus Vermietung & Verpachtung steigt, und somit auch das Einkommen des Kapitalanlegers. Der muss im Hinblick auf die Kapitalanlage als Altersvorsorge lediglich auf Zweierlei achten:

• Zum Ende des Erwerbslebens, also bei Bezug von gesetzlicher Altersrente mit dem dazugehörigen Einkommensverlust gegenüber dem bisherigen Arbeitsentgelt muss die Kapitalanlage abbezahlt, sprich komplett schuldenfrei sein. Einzige Ausgaben für die Unterkunft sind die Betriebs- sowie die Energiekosten
• Zu diesem Zeitpunkt muss er das Eigenbelegungsrecht seiner Immobilie haben und gegebenenfalls auch rechtlich durchsetzen können

Für Modernisierung des Altersruhesitzes vorsorgen

In diesem Stadium ist das Haus als bisherige Kapitalanlage zwei bis drei Jahrzehnte alt. Es bedarf auf jeden Fall einer gründlichen Renovierung und auch Modernisierung. Das kostet einen fünfstelligen Betrag. Zur Altersvorsorge Eigenheim gehört es auch, dass diese zu erwartenden Kosten in den vergangenen Jahren angespart worden sind; sei es mit einer jetzt fälligen Kapitallebensversicherung oder mit einer anderen der vielfältigen Sparformen in Geld oder Wertpapieren. Im Anschluss an dieses „Aufhübschen“ bewohnt der Hauseigentümer kostenlos eine topmoderne Immobilie. Nichts erinnert ihn in dieser Situation daran, ob das Gebäude vor Jahrzehnten als Fertig- oder als Massivhaus gebaut worden ist.

Fazit

Nach wie vor sind die eigenen vier Wände eine der lebenslang besten Wertanlagen. Je früher damit begonnen wird, umso besser, und desto mehr hat der Hausherr von seiner Kapitalanlage respektive Altersvorsorge. Diese Philosophie wird auch, oder gerade in der heutigen Zeit, innerhalb der Familie gepflegt und generationsweise weitergegeben. Wenn der Taufpate dem Täufling schon in den ersten Lebenswochen einen Sparvertrag schenkt und den zwei Jahrzehnte lang bedient, dann ist das der Grundstein für das spätere Eigenheim. Bis zum Richtfest vergehen sicherlich noch mehrere Jahrzehnte. Doch dem Kind und späteren Jugendlichen ist bewusst, dass er sich um seine Einnahmen aus Kapital sowie um seine spätere Altersversorgung keine Sorgen zu machen braucht.