Ein Eigenheim stellt wohl die größte Investition im Leben eines Menschen dar. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass sich der Bauherr überlegt, welches Bauunternehmen seine vier Wände aufstellen soll. Die Grundlage der Zusammenarbeit wird im Bauvertrag geregelt. Der Geschäftspartner wird in der Regel einen vorgefertigten Vertrag vorlegen – das bedeutet aber nicht, dass dieser einfach so unterschrieben werden sollte. Derartige Verträge müssen fachlich und juristisch überprüft werden; gibt es etwaige Unsicherheiten oder Fragen, sollten diese vor der Unterfertigung geklärt werden. Der Bauherr hat auch die Möglichkeit, dass er einzelne Passagen – ebenfalls vor der Unterfertigung – verändern kann. Bevor mit der Planung des Hauses angefangen werden kann, muss also der Bauvertrag überprüft werden. Nur dann, wenn sich der Bauherr sicher ist, dass der Vertrag keine erheblichen Nachteile mit sich bringt, sollte er in weiterer Folge auch unterschrieben werden.
VOB oder BGB?
Die Bauverträge werden nach den Regelungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (kurz: VOB) oder des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: BGB) abgeschlossen. Zu beachten ist, dass beide Varianten unterschiedliche Leistungen mit sich bringen. Einen gravierenden Unterschied gibt es bei der Verjährungsfrist – nach dem BGB beträgt die Frist fünf Jahre, nach dem VOB endet die Verjährungsfrist bereits nach vier Jahren. Der Vertrag kann auch nach den Regelungen der VOB abgeschlossen und dennoch eine fünfjährige Verjährungsfrist enthalten – diese Frist muss der Bauherr mit dem Geschäftspartner vereinbaren und in weiterer Folge auch schriftlich festhalten. Eine mündliche Vereinbarung hat kein Gewicht. Des Weiteren müssen klare Terminabsprachen getroffen werden. Liegt eine Vereinbarung nach dem BGB vor, so ist die bloße Nennung des Termins bindend. Folgt man den Regelungen der VOB, so muss mittels Datum schriftlich festgehalten werden, wann mit den Arbeiten begonnen wird und wann die Arbeiten zu Ende sind. Kommt es zu Terminverzögerungen, kann der Bauherr Schadenersatzansprüche geltend machen.
Vertragsstrafen oder Schadenersatz?
Im Vertrag müssen auch die Vertragsstrafen Berücksichtigung finden. Diese kommen etwa dann zur Sprache, wenn die Leistungen verspätet erbracht wurden. Zu berücksichtigen ist aber, dass nicht alle Unternehmen auf diese Vereinbarungen eingehen werden. In der Regel stimmen die Vertragspartner aber einer Strafe von 0,2 Prozent der Auftragssumme pro Tag zu und geben sich auch mit einer 5,0 Prozent Strafe zufrieden, sofern eine Verzögerung des gesamten Bauvorhabens eingetreten ist. Die Vertragsstrafe muss aber nur dann entrichtet werden, sofern der Unternehmer für die Verzögerung verantwortlich ist. Kann der Bauunternehmer seine Unschuld beweisen, so muss er auch keine Vertragsstrafe bezahlen.
Der Zahlungsplan
Im Vertrag sollte auch der Zahlungsplan festgehalten werden. Ein guter und auch fairer Zahlungsplan muss im Interesse der beiden Vertragsparteien sein. Eine gute Planung garantiert dem Unternehmer, dass er nicht auf sein Geld warten muss; in weiterer Folge muss der Bauherr auch keine Vorleistung tätigen, sodass er mitunter ein Druckmittel verliert, wenn der Bauunternehmer die Motivation verlieren sollte und die Arbeiten nicht mehr zufriedenstellend durchgeführt werden. Der Zahlungsplan kann sich an der Makler- und Bauträgerverordnung orientieren – Zahlungen werden also nur geleistet, nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind. Beide Parteien können sich auch über eine Zahlung nach getätigten Arbeitsschritten entscheiden; so folgt die erste Zahlung nach der Erstellung des Rohbaus, die zweite Zahlung nach den Elektroinstallationen und die dritte Zahlung nach Fertigstellung des Objektes.
Die Gewährleistungsbürgschaft
Bauherren, die sich etwa für ein Massivhaus entschieden haben, sollten sich immer auf eine Gewährleistungsbürgschaft berufen. Jedes gute Bauunternehmen wird eine derartige Bürgschaft anbieten können. Nur selten dient die Bürgschaft als Druckmittel, sofern der Bauherr unsaubere Arbeiten festgestellt hat, jedoch schützt er sich vor einem Verlust der Ansprüche, die das Bauunternehmen stellen kann. Die Gewährleistungspflicht garantiert, dass der Unternehmer jene Mängel beseitigen muss, die innerhalb der nächsten vier (VOB) oder fünf (BGB) Jahre festgestellt wurden.
Die Bankbürgschaft
Es gibt einige Unternehmen, die von den Bauherren eine Bankbürgschaft verlangen. Folgt man dem Urteil des Bundesgerichtshofes (VII ZR 165/09), so darf dieses Verlangen auch im Kleingedruckten des Vertrages vermerkt werden. Diese Klausel sollte aber keinesfalls akzeptiert werden. Der Bauherr muss, sofern er der Bankbürgschaft zustimmt, mehrere Nachteile akzeptieren: Er muss die höheren Kosten tragen, die durch die Bankbürgschaft entstanden sind (rund 3 Prozent der Auftragssumme) und muss dem Bauunternehmer die schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen. Die Bankbürgschaft ist für den Bauunternehmer jedoch ohne Bedeutung; die Finanzierungsbestätigung kann vom Bauunternehmer sogar kostenlos bezogen werden.