Jeder Hausbau zur Eigennutzung, sei es ein Massiv- oder ein Fertighaus, kann als ein Lebensprojekt für den Bauherrn bezeichnet werden. Dabei handelt es sich um eine Investition bis zum mittleren sechsstelligen Bereich. Von der ersten Planung bis zur Einzugsparty mit Verwandten, Freunden und Helfern vergehen erfahrungsgemäß mehrere Jahre. Mit dem Eigenheim als einem nicht unterkellerten Fertighaus lässt sich die Hausbauzeit deutlich, und zwar um mehrere Monate bis hin zu einem halben Jahr verkürzen. Anstelle Mauern und Wände hochzuziehen, werden große vorgefertigte Bauteile angeliefert und vor Ort zusammengesetzt. Damit das Projekt Hausbau chronologisch abgewickelt werden kann, ist eine Checkliste unerlässlich. Darin werden die einzelnen Arbeits- und Entscheidungsschritte definiert, festgehalten und zum jeweiligen Zeitpunkt mit Arbeits- beziehungsweise Erledigungsvermerken versehen. Innerhalb der Hausbauplanung ist die Checkliste selbst eine eigene Planung.
Checkliste strukturieren und gliedern
Der Bauherr sollte von Beginn an die Hausbau-Checkliste als Excel-Datei führen. Damit bleibt ihm die Möglichkeit, die Datei jederzeit bedarfsgerecht erweitern und ergänzen zu können. So wie der Hausbau lebt und fortschreitet, so entwickelt sich auch die Checkliste fort. Im Ergebnis ist sie wie ein Hausbau-Tagebuch. Das „Gerüst“ der Checkliste muss unabänderlich feststehen, wenn mit der ersten Umsetzung des Hausbaus begonnen wird. Es ist gleichbedeutend mit einer Auflistung von Hauptpunkten. Jeder von ihnen wird anschließend um eine Mehrzahl von Unterpunkten ergänzt, man könnte auch sagen verdichtet. So ergibt sich im Laufe der Zeit eine verfeinerte, detaillierte Checkliste mit ein Dutzend oder mehr Hauptpunkten und einer Vielzahl von Unterthemen. Die werden laufend durchnummeriert; zum Beispiel die Hauptpunkte in römischen sowie die Unterpunkte in arabischen Ziffern. Ausschlaggebend für das übersichtliche Arbeiten mit der Checkliste sind deren Kopfspalten, die sich beliebig aneinanderreihen und ergänzen lassen. Empfehlenswerte Kopfspalten sind:
- Bezeichnung und Beschreibung der einzelnen Checkpunkte
- Arbeits- und Erledigungsvermerke, unterteilt i:
- 1) Textspalte
- 2) Datumsspalte
- Budgetplanung mit:
- a)Einnahmespalte
- b) Ausgabenspalte
- c) Saldenspalte waagerecht und senkrecht
Da diese Checkliste die allesentscheidende Arbeitsgrundlage für das gesamte Hausbauprojekt ist, muss der Bauherr auf Datensicherheit besonders bedacht sein. Der Verlust oder die Beschädigung der „Datei Checkliste“ wäre ein Fiasko für die Planung und das gesamte Bauprojekt.
Und so könnte die Checkliste für Ihren Hausbau aussehen
Hausbauplanung vom Wunsch zur Realität
In der Planungsphase wird die Wunschplanung schrittweise der Realität angepasst. Aus dem Traumhaus wird das machbare Eigenheim, angepasst an die finanzierbare Bausumme. Einbezogen werden Hausbank sowie Steuerberater.
Finanzierungsplanung Einnahmeseite
Ausschlaggebend für die finanzierbare Bausumme ist die Eigenfinanzierung mit Eigenkapital, Eigenleistung sowie mit Bausparvertrag und Bauspardarlehen. Die verbleibende Differenz wird von der Hausbank finanziert. Hier ist die Bonität des Bauherrn der Dreh- und Angelpunkt.
Finanzierungsplanung Ausgabeseite
Die Summe aller Ausgaben ist die Bausumme. Kostenarten und Kostenhöhen werden für jede Position erfasst. Zur Finanzierung gehört auch der Monatsbeitrag für eine Risikolebensversicherung. Deren Höhe muss am Anfang mit der Bausumme korrespondieren.
Grundstückserwerb
Der Grundstückskaufvertrag muss notariell beglaubigt werden. Der Notar erledigt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Das Finanzamt berechnet die vom Hausbauer als Käufer zu zahlende Grunderwerbssteuer.
Erarbeitung Baukonzept
Das ist die Entscheidung darüber, ob der Hausneubau einem Generalunternehmer übergeben wird, oder ob der Bauherr das Projekt selbst, also komplett in Eigenregie abwickelt. Für und Wider abwägen.
Angebotseinholung Fertighaus
Beantwortung der Frage, ob es ein schlüsselfertiges oder ein Ausbauhaus sein soll. Detaillierte, vergleichbare Leistungsbeschreibungen mehrerer Anbieter einholen. Deren Referenzen mit realisierten Bauprojekten sowie die Bonität der Anbieter prüfen.
Angebotseinholung Bauträger
Ruf und Leumund der infrage kommenden Bauträger bei Kreditinstituten prüfen, Auskunft einholen [Creditreform, Avarto o. ä.], Leistungsbeschreibungen vergleichen und die angebotene Bauüberwachung bewerten. Entscheidend für die Vergabe ist das beste Preis-Leistungs-Verhältnis.
Ausarbeitung Planungsunterlagen
Dazu gehören Entscheidungen über Haustyp, Baustil, technische sowie energetische Ausstattung [Dämmung, Photovoltaik, thermische Anlage, Wasseraufbereitung u. a. m.]. Entscheidung über Eigenleistung beim Innenausbau mit Kostenersparnis für Mannstunden der Handwerker sowie der dafür anteiligen Mehrwertsteuer.
Baugenehmigung inklusive aller behördlicher Genehmigungen beantragen
Zusammenstellen aller formal notwendigen Unterlagen für den Bauantrag durch Architekt oder Generalunternehmer. Besonderheiten für das gekaufte Grundstück beachten [Bodengutachten]. Mit einer Genehmigungsdauer von mehreren Monaten muss gerechnet werden.
Bauversicherungen abschließen
Das Muss ist der Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung sowie einer Rohbauversicherung als der vorläufigen Gebäudeversicherung. Private Mitarbeiter und Helfer beim Innenausbau müssen versichert und der Berufsgenossenschaft gemeldet werden.
Baustelleneinrichtung
Das ist der nächste Schritt nach Vorliegen der Baugenehmigung. Der Baubeginn muss der Baubehörde mitgeteilt, die Baustelle muss gesichert und mit Verbots- sowie mit Hinweisschildern versehen werden [Privatgrundstück, Betreten verboten und auf eigene Gefahr, Eltern haften für ihre Kinder u. ä.].
Auftragsvergabe für die Gewerke Rohbau
Nach der Entscheidung über den Fertighausbau wird der Vertrag mit festen Liefer-, Montage- und Abschlagszahlungsfristen geschlossen. Parallel dazu muss die Liquidität zur termingerechten Bezahlung der Rechnungen sichergestellt werden.
Auftragsvergabe für die Gewerke Innenausbau
Nach der Entscheidung Eigenleistung Ja/Nein werden die Angebote der einzelnen Gewerke sowie der Materialkäufe endgültig abgeglichen und die Verträge geschlossen. Die zeitliche Reihenfolge der verschiedenen Handwerker muss realistisch, jedoch ohne Zeitverlust geplant werden.
Bauablauf kontrollieren
Sicherheits- und Qualitätsmanagement während der gesamten Bauphase, um Baumängel möglichst früh zu erkennen und abzustellen. Das Führen eines eigenen, separaten Bautagebuches ist empfehlenswert. Mögliche Zwischenabnahmen in Anwesenheit aller Beteiligter dokumentieren.
Richtfest
Der Rohbau ist fertig. Den Beteiligten Architekt, Zimmermeister, Polier sowie allen bisherigen Mitarbeitern wird mit einer zünftigen Einladung auf der Baustelle gedankt. Der Richtkranz wird bei einem Trinkspruch am Dachfirst angebracht.
Baureinigungen
Empfehlenswert ist es, durchgängig für die gesamte Bauzeit eine, und zwar dieselbe Gebäudereinigung mit den jeweils anfallenden Baureinigungen zu beauftragen [Baugrob-, Bauzwischen-, Baufein- und Bauendreinigung]. Danach ist der Neubau bezugsfertig.
Formalitäten nach Bauende
Meldung an die Baugenehmigungsbehörde, die den Neubau formell abnimmt. Dazu gehören das Einmessen des Baugrundstücks zum Hinterlegen im Katasteramt sowie die amtliche Abnahme der Feuerungs-/Heizungsanlage. Es folgen letzte Außenarbeiten mit Terrasse, Eingangsbereich, Garten,… .
Bezug des Neubaus inklusive Versicherungsabschluss
Auszahlung von Sicherungseinbehalten nach Ablauf der Gewährleistungsfristen, Abschluss der Wohngebäudeversicherung nebst Elementarschadenversicherung sowie einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Ab jetzt wird die Grundsteuer für das bebaute Grundstück fällig.
Finanzierungsabwicklung mit Belegprüfung und Rechnungsbezahlung
Jetzt kommt die große Frage: Reicht die Baufinanzierung mit Einnahmen und Eigenleistung zum Bezahlen aller Schlussrechnungen; muss nachfinanziert werden, und wenn ja, wie viel und zu welchen Konditionen.
Party zur Hauseinweihung
Das Projekt Fertighausbau ist geschafft. Anlässlich der Hauseinweihung übergeben die zukünftigen Nachbarn traditionell einen Korb gefüllt mit mehreren Brotsorten sowie mit Salzstreuer, bedeckt mit einem ansprechenden Haushaltstuch. Brot und Salz gelten in der Geschichte als die entscheidende Basis für das gesellschaftliche Miteinander. Die Ursprünge dafür liegen in der griechischen und römischen Mythologie. Damals waren die Götter Demeter und Ceres für den Ackerbau verantwortlich.