Wer sich für ein Fertighaus entscheidet, der benötigt in erster Linie ein Grundstück. Doch auf welche Aspekte muss der Bauherr achten, wenn er sich auf die Suche nach dem geeigneten Platz für sein Haus macht? Bevor sich der zukünftige Eigenheimbesitzer für ein Bauland entscheidet, sollte er zahlreiche Informationen einholen und mitunter auch einen Gutachter heranziehen, sofern es noch irgendwelche Zweifel oder Fragen gibt.
Die Lage
Hat sich der Bauherr für die Lage entschieden, so muss er sich zu 100 Prozent sicher sein, dass er hier sein Haus aufstellen möchte – die Lage kann nämlich nicht mehr verändert werden. Genau deshalb ist die Lage des Grundstücks auch das wichtigste Entscheidungskriterium. Der zukünftige Eigenheimbesitzer muss sich also im Vorfeld überlegen, ob er lieber am Land oder in der Stadt leben möchte, ob er direkte Nachbarn haben will und sollte in weiterer Folge auch die Faktoren Flughäfen, Bahntrassen oder auch stark befahrene Straßen berücksichtigen. Gibt es in der Nähe auch eine Schule, einen Arzt oder einen Supermarkt? Gibt es öffentliche Verkehrsmittel oder braucht der zukünftige Eigenheimbesitzer immer sein Auto? Jeder Bauherr hat Vorstellungen, die das Grundstück erfüllen muss.
Wie groß sollte das Bauland sein?
Größe und Form hängen natürlich von den individuellen Bedürfnissen des zukünftigen Eigenheimbesitzers ab. Die Grundstückgröße hat einen Einfluss auf die Gartengestaltung und auch auf die Größe des Fertighauses. Zu beachten ist, dass das Haus – aufgrund der Grenzbebauung – mindestens drei Meter von der Grundstücksgrenze abstehen muss. Wer sich für ein freistehendes Fertighaus mit einer Hausgrundfläche von 120 m² entscheidet, der benötigt rund 400 bis 600 m². Reihenhäuser, die eine übliche Hausgrundfläche von rund 100 m² haben, sollten auf einem Bauland mit einer Größe zwischen 150 bis 300 m² errichtet werden.
Der Bebauungsplan
Der Bauherr muss natürlich auch die behördlichen Freigaben berücksichtigen – nur weil er ein Bauland erworben hat, bedeutet das noch lange nicht, dass er auch jeden Haustyp errichten darf. Somit sollte der zukünftige Eigenheimbesitzer schon im Vorfeld klären, welche Rahmenbedingungen eingehalten werden müssen. Der Bebauungsplan des Grundstücks zeigt nämlich auf, welche Haustypen zugelassen sind. Gibt es keinen Bebauungsplan, so muss sich der Bauherr auf die Häuser in der Nachbarschaft konzentrieren. Im Baulastenverzeichnis findet der zukünftige Eigenheimbesitzer auch Informationen über mögliche Baulasten.
Der Flächennutzungsplan
Natürlich spielt auch die Entwicklung des Baugebiets eine wesentliche Rolle. Welche Vorhaben sollen in der Zukunft umgesetzt werden? Wird sich die Gegend stark verändern? Der Bauherr sollte daher auch den Flächennutzungsplan studieren, sodass er eine Übersicht bekommt, ob Windräder aufgestellt, Gewerbegebiete geplant oder Umgehungsstraßen errichtet werden sollen.
Sollten nur erschlossene Grundstücke erworben werden?
In der Regel lohnt es sich, wenn sich der Bauherr für ein erschlossenes Bauland entscheidet – hier wurden bereits die wichtigen Abwasser-, Versorgungs- und Kabelleitungen gelegt. Die Erschließungskosten sind im Kaufpreis inkludiert. Wurde das Bauland noch nicht erschlossen, muss die Erschließung selbständig durchgeführt werden; der Bauherr sollte sich jedoch im Vorfeld über die Kosten informieren, sodass er schon im Vorfeld weiß, mit welchem Preis er rechnen muss.
Die Nutzungsrechte
Der Bauherr sollte zudem auch das Grundbuch überprüfen und auf Dienstbarkeiten achten. Dabei kann es sich um Nutzungsechte wie Überfahrts-, Wege- oder auch Leitungsrechte (elektrischer Strom, Abwasser oder Wasser) handeln.
Zwischen Altlasten und versteckten Bodenschätzen
Sofern sich auf dem Grundstück noch etwaige Altlasten wie eine Garage, ein Schuppen oder sonstiges Mauerwerk befinden, so sollten diese abgerissen werden. Der Abriss und die Entsorgung verursachen weitere Kosten, die bei der Planung ebenfalls berücksichtigt werden müssen. Natürlich gibt es auch Altlasten, die der Bauherr nicht sofort erkennt, da sie sich unter der Erde befinden. Asbest, Öl oder andere Stoffe, die erst im Zuge der Grabungen an die Oberfläche treten, können ebenfalls die Kosten in die Höhe treiben – der Boden muss nämlich in weiterer Folge saniert werden, bevor ein Haus aufgestellt werden kann. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass der Bauherr schon im Vorfeld Informationen einholt, wofür das Bauland im Vorfeld genutzt wurde. Ist der zukünftige Eigenheimbesitzer unsicher, so kann er auch einen Bodengutachter bestellen – die Kosten liegen bei rund 500 Euro.
Der Bauherr sollte auch auf den Boden achten
Der Boden spielt eine wesentliche Rolle. Tonige, steinige und lehmige Böden sind hinderlich – hier können erhebliche Mehrkosten entstehen, sofern sich der Bauherr für einen Keller entscheidet. Des Weiteren muss bei der Planung des Gartens darauf geachtet werden, dass tonige und lehmige Böden auch die Bepflanzung und Kultivierung erschweren.
Was passiert mit den Bäumen?
Der eine Bauherr freut sich über Bäume, ein anderer Bauherr will lieber nichts damit zu tun haben. Im Vorfeld muss daher geklärt werden, ob die vorhandenen Bäume das Bauvorhaben behindern oder nicht. Notfalls muss eine Fällgenehmigung beantragt werden – nicht jeder Baum darf nämlich automatisch gefällt werden. Zudem muss der Bauherr auch die Jahreszeit berücksichtigen; umfangreiche Baumarbeiten können nämlich nicht zu jeder Jahreszeit durchgeführt werden. Befinden sich auf dem Bauland also Bäume, so sollten diese in der Planung berücksichtigt werden.
Der Bauherr muss auch die Nebenkosten berücksichtigen
Einerseits gibt es den Grundstückspreis, andererseits auch Nebenkosten, die der Bauherr bezahlen muss. Dazu gehören etwa die Grunderwerbssteuer, Notargebühren oder auch Gerichtskosten. Für die Grunderwerbssteuer muss der Bauherr mit Nebenkosten zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Grundstückspreises (Kaufpreises) rechnen; wurde das Bauland vom Makler vermittelt, so fallen in weiterer Folge Gebühren für die Vermittlung an (zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises). Wurde das Bauland zudem noch nicht vermessen, muss der Bauherr weitere 1.000 Euro einkalkulieren. Auch etwaige Hausanschlusskosten müssen berücksichtigt werden, die den Preis ebenfalls in die Höhe treiben können.