Von der Planung bis zum Bezug des fertigen Eigenheims im Grünen vergehen erfahrungsgemäß mehrere Jahre. Zu den grundsätzlichen Überlegungen gehört die Entscheidung, ob die eigenen vier Wände mit Kauf und Fertighaus geschaffen werden, oder ob ein Massivhaus gebaut, wie es heißt hochgezogen werden soll. Darüber hinaus wird das gesamte Bauprojekt ganz maßgeblich von der Wahl entschieden: Bauträger oder Generalunternehmer.
Unterschied zwischen Generalunternehmer und Bauträger
Der Bauunternehmer als Generalunternehmer baut das Haus auf ein Grundstück, das zu diesem Zeitpunkt dem Bauherrn bereits gehört. Er ist zum Baubeginn im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Für die jeweils erbrachte Bauleistung zahlt der Bauherr die vorher vereinbarte Abschlagszahlung; sie orientiert sich am jeweiligen Baufortschritt. Der Bauträger hingegen ist beziehungsweise wird Grundstückseigentümer. Darauf errichtet er ein Gebäude. Das verkauft er anschließend als Immobilie mit dem Grundstück nebst dem aufstehenden Gebäude. Er ist gleichzeitig auch der Finanzierungsträger auf eigene Rechnung und eigenes Risiko. Er finanziert den Haus- beziehungsweise Häuserbau aus Eigenkapital sowie aus Fremdmitteln. Die Refinanzierung erfolgt durch den Verkaufserlös, beispielsweise für ein Fertighaus. Der Bauherr seinerseits bezahlt das Hausprojekt im Rahmen einer Mischfinanzierung. Die besteht aus der Eigenfinanzierung mit dem angesparten Eigenkapital, mit der Eigenleistung beim Innenausbau, mit dem Bausparvertrag nebst dem dazugehörigen Bauspardarlehen sowie aus dem Baudarlehen der Hausbank als Fremdfinanzierung.
Kauf & Hausbau mit Planung und Vorbereitung auf Baumessen
Nicht jeder Hausbauer ist der geborene Heim- und Hobbywerker. An dem Hausbau, sei es ein Fertig- oder ein Massivhaus, sind viele unterschiedliche Gewerke beteiligt. Der Bauherr muss und möchte sich, gemeinsam mit den Familienangehörigen, schon weit im Vorfeld des tatsächlichen Baubeginns an geeigneter Stelle darüber informieren, wie das zukünftige Zuhause aussehen soll und kann. An dieser Schnittstelle treffen sich die Interessen von Angebot und Nachfrage. Bauträger müssen sich und ihre Projekte präsentieren, um sie verkaufen und damit refinanzieren zu können.
Messe als Marketing-Veranstaltung für den Fertighausbau
Eine Gelegenheit dazu bieten die Hausbaumessen ganz unterschiedlicher Art und Struktur. Das Spektrum reicht von der Hausmesse mit dem einzelnen Musterhaus über einen Musterhauspark bis hin zur Baumesse. Auf der präsentieren sich alle Anbieter, die direkt und mittelbar an Kauf und Hausbau beteiligt sind. So liegt es nahe, dass jede Baumesse eine geradezu ideale Plattform für Bauträger ist. Der potentielle Bauherr hat seinerseits die Möglichkeit, sich an Ort und Stelle über die verschiedenen Anbieter und deren Bauangebote zu informieren. Im Grunde genommen gibt jede Messe ganz allgemein einen gezielten Überblick über die infrage kommende Marktsituation; in diesem Fall über die Bauträger und deren Leistungsangebote für den Hauskauf als Bau eines Fertighauses.
Die richtigen Fragen an den Mann bringen
Je besser ein solcher Baumessebesuch vorbereitet wird, desto größer ist der Erfolg mit seinem Informationsgehalt. Ein No-Go sollte es sein, am Messestand Verträge zu unterschreiben. Immerhin geht es beim Fertighauskauf respektive Fertighausbau um eine Investition im sechsstelligen Bereich. Auch dann, wenn Bauträger und Kreditinstitut Hand in Hand arbeiten, auf der Baumesse ihren Stand buchstäblich vis-à-vis haben, ist das kein Grund für eine voreilige Entscheidung. Der Bauherr bindet sich für die kommenden Jahre oder auch Jahrzehnte an beide Anbieter. Abgesehen von einer detaillierten Checkliste, die sich als Excel-Datei jederzeit beliebig ergänzen und bearbeiten lässt, gehören die folgenden zu den essentiellen Fragen an die Adresse eines jeden Bauträgers.
- Wie sieht sein Leistungsspektrum aus
- Ist darin eine Baubetreuung enthalten
- Wann werden die einzelnen Abschlagszahlungen fällig
- Welche Referenzen werden geboten beziehungsweise gezeigt
Fragenkatalog nach Sachgebieten ordnen und untergliedern
Checkliste ist der Oberbegriff für einen gut geordneten Fragenkatalog. Der wird in Sachgebiete, also in die einzelnen Abschnitte des Hausbauprojektes aufgeteilt und anschließend Punkt für Punkt detailliert untergliedert. So ergibt sich ein Leitfaden für den jeweiligen Gesprächspartner auf den Hausbaumessen. Damit ist gewährleistet, dass keine Frage auf der Strecke bleibt, sondern dass von der Grundstückssuche bis zur schlüsselfertigen Übergabe des Fertighauses alles, im wahrsten Sinne des Wortes jeder Arbeitsschritt berücksichtigt wird.
Sachgebiete als Hauptabschnitte und unverzichtbare Themen für den Bauträger
- Baugrundstück
- Bauverträge
- Hausbauplanung
- Hausbaukosten
- Hausbaufinanzierung
- Hausbauversicherungen
- Bauablauf Rohbau
- Bauablauf Innenausbau mit allen Gewerken
- Haustechnik Energetik, Energieversorgung, Kommunikation
- Grundstücksfläche mit Terrasse und Garten, mit An- und Nebenbauten
- Endabnahme und Schlüsselübergabe
- Umzug in das Haus
- Wohnen im Haus
Der Bauträger selbst wird nicht alle Fragenkomplexe direkt beantworten und bearbeiten können. Seine Güte und Qualität ist jedoch auch daran zu erkennen, dass er zu allen Bereichen hin ein Netzwerk pflegt und, bildlich gesprochen, mit einem Handgriff oder einem Anruf den Kontakt herstellen kann.
Schlüsselfertig vs. Ausbauhaus
Mitentscheidend ist in dieser Situation, ob es sich bei dem Fertighausbau um ein schlüsselfertiges oder um ein Ausbauhaus handelt. Je mehr Eigenleistung der Bauherr erbringen kann, umso weniger braucht an den Bauträger bezahlt zu werden. Der beauftragt seinerseits die infrage kommenden Gewerke und lässt sich diese von ihm zu erbringende Dienstleistung naturgemäß auch bezahlen. Das wiederum belastet die Fremdfinanzierung des Bauherrn.
Gegenseitige Rechte und Pflichten von Bauträger und Bauherr im Detail besprechen und vergleichen
Ebenso wichtig ist es zu klären, was der Bauträger nicht leistet, und an welcher Stelle Schnittstellen sind, die in der Baupraxis erfahrungsgemäß zu Reibungspunkten werden. Naturgemäß sind die Abschlagszahlungen mit Höhe und Zeitpunkt ein wichtiges Thema. Die Schlusszahlung darf erst dann fällig werden, wenn der Hausbau von der Baugenehmigungsbehörde, wie es heißt, amtlich abgenommen ist. Darüber hinaus müssen zu diesem Zeitpunkt sämtliche Baumängel rückstandslos beseitigt sein. Je höher die Restzahlung ist, umso besser für den Bauherrn. Ihm muss bewusst sein, dass er ein gleichberechtigter Vertragspartner des Bauträgers ist. Der braucht den Hauskäufer, um sein Projekt refinanzieren zu können. Über diese Tatsache wird nicht gerne gesprochen, sie ist für den Bauträger jedoch oftmals eine Existenzfrage.
Recht haben und Recht bekommen mit der Bauherren-Rechtsschutzversicherung
Der Bauherr ist gut beraten, von Beginn an eine Bauherren-Rechtsschutzversicherung abzuschließen, oder die schon bestehende private Rechtsschutzversicherung um den Baustein Hausbau/Hauskauf zu ergänzen. Jeder Hausbau entwickelt sich zu einem natürlichen Spannungsfeld zwischen Bauträger und Bauherr. Der Bauträger ist eine Kapitalgesellschaft mit dem dazugehörigen Management inklusive Justitiaren, der Bauherr hingegen ein Privatmann. Im gegebenen Fall ist es für ihn beruhigend zu wissen, dass er mangels Knowhow und Geld nicht klein beigeben muss, sondern dass er sich auf Augenhöhe zum Bauträger rechtlich beraten und vertreten lassen kann.