Der Traum vom Eigenheim lässt sich mit einem Fertighaus auf eine ebenso einfache wie zeitsparende Weise verwirklichen. Zum Charakter des Fertighauses gehört, dass ein Mauern durch werkseitig vorgefertigte Bauteile ersetzt wird. Sie werden zur Baustelle geliefert und dort endmontiert. Das macht den Hausbau sowohl zeitlich als auch finanziell kalkulierbar. Dennoch wird auch dieses Haus fremdfinanziert. Dabei handelt es sich um eine Mischfinanzierung im niedrigen bis mittleren sechsstelligen Bereich. Zu den Einnahmearten gehört neben der Eigenfinanzierung mit Eigenkapital und mit Eigenleistung auch der Bausparvertrag mit dem dazugehörigen Bauspardarlehen. Doch das alleine reicht meistens nicht. Ergänzt wird die Fremdfinanzierung mit der Darlehensaufnahme bei einer Bank oder Sparkasse, mit dem Immobiliendarlehen. Jede Baufinanzierung, also der Schuldendienst mit Zinsen und Tilgung für die verschiedenartigen Finanzierungen, dauert mehrere Jahrzehnte. Mit seiner Entscheidung für den oder die Baufinanciers bindet sich der Bauherr auf Jahre hinaus. Demzufolge lohnt es sich zu rechnen und zu vergleichen, bevor jeder einzelne Vertrag zur Baufinanzierung unterschrieben wird.
Bewertung der Gesamtfinanzierung ist entscheidend
Bei einer Baufinanzierung mit mehreren Finanzierungsgebern liegt es in der Natur der Sache, dass jeder sein eigenes Produkt anbietet, dessen Vorteile auflistet und nur dafür wirbt. Das ist ihm nicht übelzunehmen, zumal er nur sein eigenes Finanzierungsangebot kennt und anbieten darf. An dieser Stelle muss der Bauherr besonders aufpassen, denn in allen Fällen geht es um sein Geld. Zunächst zahlt er monatlich in den Bausparvertrag ein; anschließend muss die Hausbaufinanzierung aus mehreren Quellen gespeist werden. Auf der einen Seite steht die Bausparkasse mit Sparertrag und dazugehörigem Darlehen, auf der anderen Seite das Kreditinstitut mit seinem Angebot zur Restfinanzierung.
Deren Höhe errechnet sich wie folgt:
- Bausumme ./. Eigenfinanzierung mit Eigenkapital und Eigenleistung ./. Bausparfinanzierung mit Sparvertrag und Darlehen = Immobilienfinanzierung durch die Hausbank
Zeitdauer für Schuldendienst des Bauspardarlehesn meistens recht kurz
Der Bauherr sollte sich mit seiner finanziellen Belastung für den monatlichen Schuldendienst nicht nur auf die Bonitätsbewertung seiner Hausbank verlassen. Ein wichtiges bis entscheidendes Kriterium ist die auf oftmals sieben Jahre befristete Rückzahlungsfrist für das Bauspardarlehen. Abhängig von dem Prozentsatz für Sollzinsen und Tilgung kann das zu einer monatlich hohen Belastung führen. Hinzukommt dann noch derselbe Schuldendienst für das Immobiliendarlehen der Hausbank. Ein niedriger Sollzins für das Bauspardarlehen ist keineswegs immer von Vorteil. Er führt vielfach zu einer überlangen Zuteilungszeit. Sie ist die Wartezeit für die Zuteilung, sprich Auszahlung der Bausparsumme zusammen mit dem Bauspardarlehen. Durch eine längere bis lange Ansparzeit mit den dazugehörigen niedrigen Habenzinsen gleicht die Bausparkasse die rechnerische Mindereinnahme aus den geringeren Sollzinsen für das Bauspardarlehen aus. Im Ergebnis macht sie das Geschäft, und nicht der Bausparer. Der wartet dementsprechend länger, bekommt niedrige Habenzinsen gutgeschrieben und kann nichts weiter tun. Währenddessen arbeitet die Bausparkasse mit seinem Geld, sie legt es zinsbringend an. Die Lösung für den Bausparer kann durchaus lauten: Höherer Sollzins bei kürzerer Sparphase führt schneller zur Baufinanzierung.
Bauspardarlehen + Bankdarlehen = maximal 80 Prozent vom Kaufpreis
Jeder Bausparer denkt, und das wird ihm von der Bausparkasse auch so vermittelt, dass es für die Baufinanzierung umso besser ist, je höher die angesparte Bausumme ausfällt. Vordergründig ist das logisch, jedoch in der heutigen Zeit keineswegs immer richtig. Die Fremdfinanzierung mit Bauspar- und mit Bankdarlehen darf nicht höher sein als Vierfünftel der im Grundbuch eingetragenen Kauf-/Bausumme. Daran sieht sich die Bausparkasse gebunden.
Wie schnell sich eine für den Bauherrn missliche Situation ergeben kann, wird an dem folgenden Beispiel deutlich:
– Die Bausumme für das Fertighaus beträgt 600.000 Euro
– Dieser Betrag wird fremdfinanziert
– Der Vertrag mit der Bausparkasse über 160.000 Euro teilt sich zu je ½ auf in Sparvertrag und in Bauspardarlehen
– Die verbleibende Finanzierungslücke beträgt 440.000 Euro
– Die Beleihungsquote der Bausumme liegt bei 87 Prozent
– Sie errechnet sich wie folgt: Bauspardarlehen 80.000 Euro + Bankdarlehen 440.000 Euro = 520.000 Euro
– 80 Prozent Beleihungsquote von 600.000 Euro = 480.000 Euro
– Die Beleihungsquote wird um 40.000 Euro überschritten
– Dem stimmt die Bausparkasse nicht zu
– Sie verweigert aus diesem Grund das Bauspardarlehen
– Dem Bausparer steht lediglich die Bausparsumme von 80.000 Euro zur Verfügung
– Das zunächst errechnete, geplante Bankdarlehen von 440.000 Euro erhöht sich dadurch auf 520.000 Euro
– Das Bauspardarlehen kann nicht genutzt werden, es ist null und nichtig
Mit Blanko-Bauspardarlehen das Eigenkapital hebeln
Eine elegante Lösung ohne jede Bindung ist die als Blanko-Strategie bekannte Bausparfinanzierung. In diesem Fall ist das Baudarlehen auf den Höchstbetrag von 30.000 Euro begrenzt. Das ist eine allgemein anerkannte Grenze, bis zu der keine detaillierten Finanzierungsunterlagen vorzulegen sind, und bis zu der die Darlehensschuld auch nicht in das Grundbuch eingetragen wird. Diese Einnahme aus dem Darlehen der Bausparkasse wird der Eigenfinanzierung beim Eigenkapital hinzugerechnet. Das wird dadurch, wie es fachsprachlich heißt, gehebelt. Das höhere Eigenkapital hat ein geringeres Bankdarlehen zur Folge, niedrigere Bankzinsen und somit eine insgesamt günstigere Hausbaufinanzierung. Bei einer um 10 Prozent erhöhten Eigenkapitalquote lassen sich, über ein bis zwei Jahrzehnte hinweg, mehrere tausend Euro an Bankzinsen einsparen. Da auch die Bausparkassen an der Verkaufsprovision je Vertrag verdienen, kommt es kaum vor, dass sie ihren Kunden zu einem niedrigen Vertragsabschluss animieren oder gar drängen. Dem fehlen seinerseits ohne eine unabhängige fachliche Beratung das notwendige Knowhow sowie die Erfahrung.
Als Fazit bleibt festzuhalten
Dass sich der Bauherr bei einer solchen Mischfinanzierung von allen Anbietern einen kompletten, durchgängigen Finanzierungsplan mit Zinsen und Tilgung aushändigen lassen sollte. Diese Unterlagen werden miteinander verglichen und auf ihr Ergebnis hin geprüft. Einzelne Prozentsätze für Zinsen und Tilgung sind weniger interessant als vielmehr die Endsummen in Euro. Selbst wenn in dieser Phase für die externe Fachberatung ein Honorar fällig wird, so rechnet sich diese Ausgabe über die gesamte Finanzierungszeit hinweg. Mit einer unabhängigen Finanzierungsberatung lässt sich deutlich mehr sparen als sie kostet. Dass in diesem Stadium auch ein Steuerberater eingebunden werden sollte, wird mehr der Vollständigkeit halber erwähnt. Der Bauherr muss das Projekt Hausbau in seiner Gesamtheit betrachten und jeden einzelnen Finanzierungsträger in diese Gesamtbewertung eingliedern. Alle Teilfinanzierungen müssen zueinander passen mit dem Ergebnis, dass über die Gesamtfinanzierungszeit hinweg die optimale, sprich kostengünstigste Finanzierung erreicht wird.